Financiamento imobiliário: SAC ou Price, e como pagar menos

No financiamento imobiliário, a escolha do sistema de amortização (SAC ou Price) e o uso correto do FGTS podem significar dezenas de milhares de reais de diferença no total pago. A resposta curta: o SAC costuma custar menos no total porque reduz o saldo devedor mais rápido, mas tem parcelas iniciais maiores; o Price começa mais barato, mas acumula mais juros ao longo do prazo.

Este guia mostra como o financiamento funciona na prática, compara SAC e Price com um exemplo numérico completo, explica o uso do FGTS, o CET, a portabilidade e os custos que costumam pegar o comprador de surpresa.

Como funciona o financiamento imobiliário

Em linhas gerais, o comprador dá uma entrada (parte do valor do imóvel paga à vista) e financia o restante junto a um banco, dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), conforme o valor do imóvel e a linha escolhida. Três pontos entram na aprovação:

• Entrada: o percentual mínimo exigido varia por banco, linha de crédito e perfil do imóvel; quanto maior a entrada, menor o valor financiado e, em geral, menor a taxa oferecida.
• Percentual financiável: os bancos definem internamente o teto de financiamento sobre o valor de avaliação do imóvel (não necessariamente o preço de venda). Esse limite muda com a política de crédito de cada instituição; confirme o percentual vigente diretamente com o banco antes de fechar negócio.
• Comprometimento de renda: por regra do Conselho Monetário Nacional válida para o SFH, a prestação não pode ultrapassar um percentual da renda bruta familiar (tradicionalmente 30%). Bancos também aplicam essa regra, ou critério semelhante, a outras linhas. Confirme o limite vigente com a instituição.

O prazo máximo no SFH foi ampliado para 420 meses (35 anos) pela Resolução CMN 5.255/2025, mas o prazo efetivo varia por banco e linha; confirme o limite vigente com a instituição.

Indexadores: como a parcela pode reajustar

Os financiamentos imobiliários usam diferentes indexadores, e cada um muda o risco do contrato:

• TR (Taxa Referencial): historicamente usada no SFH; nos últimos anos ficou próxima de zero, mas pode voltar a ser positiva.
• IPCA: o financiamento corrigido pela inflação costuma ter taxa de juros nominal menor, mas a parcela e o saldo devedor sobem com a inflação. Veja como o índice funciona em inflação (IPCA): o que é e como proteger seu dinheiro.
• Poupança: indexador de algumas linhas do SFH, ligado à Selic e à TR.
• Taxa fixa (sem indexador): a parcela e os juros não mudam com a inflação ou a Selic, mas a taxa de contratação tende a ser mais alta para compensar o risco do banco. Veja como a Selic influencia essas taxas em taxa Selic: o que é e como afeta seu dinheiro.

Antes de assinar, pergunte explicitamente qual indexador corrige o saldo devedor, não apenas a taxa de juros anunciada.

SAC x Price: exemplo numérico completo

As duas tabelas mais usadas diluem o mesmo financiamento de formas diferentes:

• SAC (Sistema de Amortização Constante): a parcela de amortização (a parte que reduz a dívida) é sempre igual; os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai mês a mês. Resultado: parcelas decrescentes, mais altas no início e mais baixas no fim.
• Price (Tabela Price, ou Sistema Francês de Amortização): a parcela total é fixa do início ao fim; nos primeiros meses, a maior parte da parcela é juros, e a amortização cresce aos poucos.

Veja a diferença com um exemplo hipotético: financiamento de R$ 300.000, taxa de 10% ao ano (equivalente a cerca de 0,797% ao mês) e prazo de 360 meses. As contas foram conferidas com uma simulação:

Nesse exemplo hipotético, o SAC custa cerca de R$ 181.762 a menos no total, mas exige uma parcela inicial 27% maior que a do Price. Na prática:

• Quem tem renda hoje para suportar a parcela inicial mais alta tende a pagar menos no SAC.
• Quem precisa de uma parcela inicial menor para passar na análise de renda, ou prefere previsibilidade, opta pelo Price — sabendo que vai pagar mais juros no total.

Os números mudam com a taxa e o prazo reais da sua proposta; refaça a conta com os valores do seu contrato antes de decidir, usando a Calculadora do Cidadão do Banco Central.

FGTS no financiamento

O FGTS pode ser usado, respeitando regras da Caixa e do Conselho Curador do FGTS, para: dar entrada na compra de imóvel residencial urbano, amortizar ou quitar saldo devedor, e abater parte do valor das parcelas por um período, desde que o imóvel seja destinado à moradia do titular e se enquadre nas condições do SFH (como valor máximo de avaliação, uso do FGTS no mínimo a cada período definido pelo Conselho Curador, e o trabalhador não ter outro financiamento ativo pelo SFH nem outro imóvel na mesma região). Os valores-limite de imóvel, o intervalo mínimo entre usos (interstício) e o percentual exato de abatimento de parcela mudam por norma do Conselho Curador e da Caixa; em outubro de 2026, confirme as condições atuais no aplicativo FGTS ou em uma agência da Caixa antes de contar com o benefício no seu planejamento.

Minha Casa Minha Vida

O programa habitacional do governo federal, operado principalmente pela Caixa, oferece condições de financiamento diferenciadas por faixa de renda familiar, com subsídio (desconto direto no valor financiado) maior para quem ganha menos. As faixas de renda, os percentuais de subsídio e as taxas de juros são reajustados periodicamente por portaria do Ministério das Cidades e podem mudar sem aviso longo. Como esses valores variam com frequência, não os reproduzimos aqui: consulte as faixas e condições vigentes em outubro de 2026 diretamente no site do Ministério das Cidades ou da Caixa antes de simular.

CET: o número que realmente compara propostas

A taxa de juros anunciada não é o custo real do financiamento. O Custo Efetivo Total (CET), que os bancos são obrigados a informar antes da contratação (Resolução CMN 4.881/2020, em vigor desde 1º/2/2021), soma:

• A taxa de juros do contrato;
• Os seguros obrigatórios (MIP e DFI, veja abaixo);
• Tarifas de avaliação do imóvel e de abertura de crédito;
• Outras despesas cobradas pelo banco na operação.

Por isso, o CET é sempre igual ou maior que a taxa de juros anunciada, e é o único número que permite comparar duas propostas de bancos diferentes com justiça — desde que o valor, o prazo e o sistema de amortização comparados sejam os mesmos. O Banco Central disponibiliza a Calculadora do Cidadão para conferir o CET informado pela instituição.

Seguros obrigatórios: MIP e DFI

Todo financiamento imobiliário pelo SFH ou SFI exige dois seguros, cobrados junto com a parcela:

• MIP (Morte e Invalidez Permanente): quita o saldo devedor junto ao banco se o titular morrer ou ficar permanentemente inválido. O prêmio é calculado sobre o saldo devedor e a idade do mutuário, caindo conforme a dívida diminui.
• DFI (Danos Físicos ao Imóvel): cobre danos ao imóvel, como incêndio e desmoronamento, já que ele é a garantia do banco.

Os dois entram no cálculo do CET. Compare também a possibilidade de contratar o seguro fora do pacote do banco, quando a instituição permitir, para checar se sai mais barato.

Portabilidade: trocar de banco para pagar menos

A portabilidade de crédito permite migrar o saldo devedor para outro banco que ofereça taxa menor, mantendo o mesmo saldo e prazo remanescente, sem custo de transferência cobrado do consumidor. Para avaliar se vale a pena:

1. Peça o CET da nova proposta e compare com o CET do contrato atual (não apenas a taxa de juros);
2. Considere o tempo que falta para quitar: quanto menor o prazo restante, menor o ganho possível;
3. Se o banco atual dificultar a portabilidade, é possível reclamar no Banco Central ou no consumidor.gov.br.

Amortizar ou investir?

Quando sobra dinheiro, vale comparar o retorno de investir com o custo de amortizar o financiamento. Como regra prática: se a taxa de juros do seu financiamento for maior do que o retorno líquido (depois de IR) que você conseguiria em uma aplicação de risco equivalente, amortizar tende a valer mais a pena. Antes de decidir, garanta que a reserva de emergência já esteja completa — amortizar e ficar sem reserva é trocar uma dívida por um risco maior.

Outros custos da compra

Além da entrada e das parcelas, o comprador costuma arcar com:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal, com alíquota definida por cada prefeitura, calculado sobre o maior valor entre o preço de venda e o valor venal do imóvel. Sem o pagamento, o registro não é concluído.
• Registro em cartório: taxas de registro da matrícula, obrigatórias mesmo quando o contrato com o banco substitui a escritura pública.
• Taxa de avaliação do imóvel cobrada pelo banco.

Esses valores variam por município e por banco; peça uma simulação completa, com todos os custos discriminados, antes de assinar.

Documentação e erros comuns

Entre os documentos pedidos estão comprovante de renda, extrato do FGTS (quando for usá-lo), certidões do imóvel e do vendedor, e a matrícula atualizada. Erros comuns que encarecem o financiamento:

• Comparar apenas a taxa de juros anunciada, ignorando o CET;
• Não simular o comprometimento de renda com o aumento de outras dívidas durante o prazo do financiamento;
• Deixar de considerar o reajuste do saldo devedor por indexadores como IPCA ou TR ao escolher entre taxa fixa e indexada;
• Assinar sem confirmar o uso do FGTS com a Caixa antes de contar com ele no planejamento.

Consórcio como alternativa

Para quem não precisa do imóvel imediatamente, o consórcio é uma alternativa ao financiamento, sem juros, mas com contemplação incerta. Veja a comparação completa em consórcio ou financiamento: qual vale mais a pena.

Perguntas frequentes

SAC ou Price: qual é sempre melhor?

Nenhum dos dois é sempre melhor. O SAC costuma custar menos no total e reduz o saldo devedor mais rápido, mas exige parcela inicial mais alta. O Price começa com parcela menor e fixa, mas acumula mais juros ao longo do prazo. A escolha depende da sua renda hoje e da sua tolerância à parcela decrescente do SAC.

Dá para trocar de SAC para Price (ou o contrário) depois de contratar?

Depende do banco e do contrato. Algumas instituições permitem a troca mediante renegociação; outras não. Confirme essa possibilidade antes de assinar, se não tiver certeza do sistema que prefere.

O FGTS pode ser usado em qualquer imóvel?

Não. Em geral, precisa ser imóvel residencial urbano, destinado à moradia do titular, dentro do valor-limite e das demais condições do SFH vigentes. Confirme com a Caixa antes de contar com o recurso.

Taxa fixa é sempre mais segura que taxa indexada?

É mais previsível, porque a parcela não muda com a inflação ou a TR, mas costuma ter uma taxa de juros nominal mais alta no contrato. "Mais segura" depende do seu horizonte e da sua tolerância a oscilações.

O que acontece se eu atrasar as parcelas?

Além de multa e juros de mora, o atraso prolongado pode levar à execução da dívida com perda do imóvel, já que ele é a garantia do financiamento. Em dificuldade, procure o banco para renegociar antes de acumular atrasos; veja também como sair das dívidas passo a passo.

Conclusão

O financiamento imobiliário envolve decisões que pesam no bolso por décadas: o sistema de amortização, o indexador, o uso do FGTS e o CET da proposta. Compare sempre pelo CET e pelo total pago ao final, não pela parcela isolada ou pela taxa anunciada, e confirme com a Caixa e com o banco escolhido todas as regras e valores vigentes antes de assinar.

Este conteúdo é informativo e educacional e não constitui recomendação de investimento, de crédito ou indicação de instituição financeira. Consulte um profissional certificado antes de decidir.

Fontes (consultadas em 20/10/2026): Resolução CMN 4.881/2020 sobre o CET (em vigor desde 1º/2/2021, em substituição à Resolução CMN 3.517/2007) e orientações gerais do Banco Central sobre o prazo máximo do SFH (Resolução CMN 5.255/2025), portabilidade de crédito e Calculadora do Cidadão. Faixas de renda, subsídios do Minha Casa Minha Vida e limites/percentuais do FGTS mudam com frequência e não foram reproduzidos por falta de confirmação em fonte oficial consultável nesta data: confirme no site do Ministério das Cidades e da Caixa.